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中秋国庆长假期间，中国证券报记者调研发现，北上广深一线楼市分化明显：沪广两地在开发商积极推盘入市，特别是广州部分区域放开限购的推动下，新房市场表现活跃，但区域之间、楼盘之间冷暖不均；京深两地受长假集中出游、潜在购房者观望情绪渐浓等因素影响，整体表现平淡。
专家表示，一线楼市政策调控留足了“后手”，在调控政策持续优化的加持下，楼市将维持一定热度，整体有望保持温和复苏态势。在需求侧持续输出的同时，供给侧应协同发力，促进房地产市场长期健康发展。
市场分化加剧
“北京楼市9月初集中释放了一波购房需求后，目前进入冷静期，加上集中出游的影响，新房市场在长假期间成交比较平淡。”北京大兴一地产项目经理告诉记者。同时，记者多方走访发现，北京的新房促销也非常“冷静”，多个楼盘推出的一口价房源均略有瑕疵，非特价房源折扣力度也不具吸引力。
北京二手房挂牌量则持续激增，已超16万套，但成交却相对平淡。为促进成交，有的房源甚至一次性降价超过5%。“这套两居室258万元就全款成交了，低于市场价大概30万元。”链家中介王玫指着大兴区南六环外一小区的次新房告诉记者，“除此之外，这个小区长假期间基本没有成交。”
与整体平淡的北京楼市相比，记者调研发现，新盘集中入市带动了长假期间上海新房市场的情绪回升，特别是不少热门楼盘认购比例飙升。10月2日晚8点多，记者到上海青浦区“国贸虹桥璟上”售楼处调研时，仍不时有客户过来咨询。销售人员表示：“我们赶在国庆假期开盘，首期约300套房，目前去化率已达90%。”
不过，长假期间上海楼市的分化进一步加剧，新房和二手房、热门楼盘和远郊项目表现殊异。相较而言，上海二手房市场无论带看还是成交均表现平淡，甚至有中介向记者表示，只要肯看房，愿意开车过来接。58安居客研究院发布的数据显示，长假期间上海二手房找房热度同比下降20.13%，仅次于北京的20.31%。
广州楼市在9月20日得到部分区域放开限购政策的“空中加油”，加之开发商节前和节中积极推盘，相对于二手房市场的平淡，新房市场长假期间明显回暖。记者调研发现，各区之间冷暖不均，限购政策放开的黄埔、番禺等区域成交活跃，增城、从化等外围区域则持续冷清。
在广州市黄埔区某地产项目现场，一位销售经理对记者表示，放开限购以来，看房和成交均明显回暖，特别是国庆长假期间每天都有50多批客户到访，“这几天我们每天都要加班到晚上九点以后，有一位客户甚至专门从韶关驱车200多公里赶过来，当即下单了一套。”
深圳在中秋节当天下调了个人住房贷款利率，但记者多方走访发现，无论是新房市场还是二手房市场在长假期间均表现平淡。多个新盘虽然推出了打折、一口价房源、限时佣金加码、赠送28888元黄金购物卡等多种多样的促销活动，带动了看房人群的增加，但最终转化为成交的动力依旧不足。
记者调研还发现，随着政策宽松周期到来，购房者的观望情绪愈发浓厚。多位受访的潜在购房者向记者反映，目前深圳除“认房不认贷”等政策外，“一二套房首付比例调整”“限购限价”“普宅认定标准”等“自选动作”还没有明确政策出台，所以打算看看后续政策进展再做决定。
买卖逐步回归理性
中秋国庆长假作为楼市“金九银十”成色的试金石，记者通过对北上广深一线楼市的调研发现，“认房不认贷”集中政策落地带来了购房者情绪的回升和市场的回暖，但是在经历了短暂脉冲过后，政策效应正逐步弱化，买卖双方情绪也逐步回归理性，这在二手房市场上的体现尤为明显。
8月底9月初，随着北上广深集体落地“认房不认贷”政策，全国楼市调控政策优化迎来井喷。中原地产研究院统计数据显示，9月，全国各地房地产调控政策出台超过175次，刷新历史纪录。截至目前，已有超过60个城市明确执行“认房不认贷”政策，部分二三线城市还放开了限购。
9月，广州和深圳再次放松了首套房贷利率加点，广州还调整了部分区域的限购，深圳则优化了再婚或复婚家庭住房套数认定，并放开港澳居民及华侨非住宅限购政策。此外，上海降低了临港新片区人才购房门槛。
不过，“认房不认贷”的政策带来的刚需和改善性住房需求在9月上旬得到集中释放后，9月下旬开始逐步弱化。北京住建委官方数据显示，9月截至27日，北京二手房成交12658套，环比8月同期上涨45%，较去年9月同期相比上涨11%。“整个9月北京二手房成交应该在1.5万套左右，这与之前市场预估的2万套相距甚远。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示：“从趋势看，10月网签成交量将比9月出现明显下调，很可能回归1.1万套左右。”
麦田房产数据显示，北京“认房不认贷”政策落地后业主预期经历了先升后降的过程：新政后第一个周末，调价房源中涨价房源占比迅速提高到36%，到9月下旬以后占比又下滑到17%，回到和8月相当的水平。随着市场反应逐渐清晰，业主预期逐步回归理性。
新房市场同样冲高回落。以深圳为例，9月以来，开发商抓住政策窗口期积极推盘去化。9月深圳全市新增一手住宅预售面积92.2万平方米，创下三季度最高值，环比8月上涨68%。9月底，深圳全市一手住宅库存面积达498.8万平方米。随着9月下旬成交走低，一手住宅去化周期持续拉长，目前已超过17个月。
当然，“认房不认贷”并非一次性效应。在调研中，多位房产中介向记者表示，相比刚需首置，改善换房考虑的因素更多、决策周期更长，对于新政后需要“卖一买一”的置换客户，需要先将现有房源挂牌出售后才能将需求释放，因此新政后市场成交的升温将会是一个相对缓慢的过程。
供需两端应协同发力
展望四季度楼市，中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示，短期来看，在政策优化空间相对充足的情况下，预计核心一二线城市的市场活跃度提升仍将持续一段时间，持续时间将好于普通二线及三四线城市，但市场全面恢复可能需要更长时间，修复过程相对温和。
楼市调控政策的优化仍然是短期内维持市场热度的关键。“对于北京等一线城市来说，当下‘认房不认贷’政策主要影响的是刚需和改善家庭，这部分家庭短期消化后，后续如果没有郊区限购松绑、刚需首套房利率降低等政策出台，市场可能在10月后继续调整。”张大伟对记者表示。
相对于很多宽松政策已经出无可出的二三线城市，一线城市的楼市调控政策仍然留足了后手，也给了市场更多的期待。“一线城市后续政策调整力度将取决于市场恢复程度。”陈文静对记者表示，“参照广州，北上深未来也有望按照‘因区施策’原则优化限购政策，如取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房限制等。此外，降低首付比例、房贷利率加点数、交易税费等也是政策优化方向。而京沪普宅认定标准也存在优化空间。”
接受记者采访的专家学者普遍认为，经济复苏及居民信心恢复仍是中长期房地产市场企稳的重要前提。同时，除需求端逐渐优化政策外，供给端政策也需要进一步发力。如若超大特大城市城中村改造能够加快落地，将为这些大城市房地产投资及住房消费带来增量空间。
对于供给端政策的优化方向，中银证券首席经济学家徐高认为，目前房地产市场主要矛盾是开发商信用风险太高，打破行业恶性循环还需要从供给侧协同发力。建议放松融资约束性政策，成立国有房地产纾困基金并入股民营房企，降低房企信用风险，让银行敢贷款、购房者敢买房。中长期看，建议明确房地产业新发展模式的内涵，进一步稳定开发商及市场的信心和预期。
广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉表示：“积极妥善推动房企化解债务风险仍是房地产市场平稳复苏的关键环节。当前房企资金仍较为紧张，部分债务压力较高的房企仍面临违约风险，建议坚持‘一企一策’，继续支持企业积极自救，妥善化解债务风险，避免债务违约风险扩散造成系统性冲击。”
（本报记者 董添 武卫红 王可 齐金钊 黄灵灵 彭思雨 罗京 孟培嘉 段芳媛 任明杰）
