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撰文|蜜姐
这是@闺蜜财经的第1374篇原创
建业集团突然陷入舆论漩涡，被传“宣告破产”“未能支付9800亿到期银行贷款及762亿利息”，以及裁员、“暂停支付所有款项”等。
10月7日，建业集团在官网首页发布了一份“郑重声明”，否认上述传闻。
今年6月23日，建业地产发公告官宣爆雷，未能在宽限期结束前支付一笔美元债的利息，同时宣布将“暂停向所有境外债权人进行支付”。
不过，债务违约后，建业地产也并未躺平。7月下旬，其披露了有关境外债务重组的最新消息，委任法国巴黎银行和海通国际证券作为财务顾问，以及年利达律师事务所作为法律顾问，推动解决境外债务问题。
此次传言发酵，或与楼市较为“平静”的行情，以及近期媒体报道恒大集团、融创集团在美元债重组过程中，相继在美申请“破产保护”等消息有关。
但作为千亿级别的“河南王”，建业地产如今的情况似乎也不容乐观。
01
声明并未平息舆论，反而是迎来了更多热议。
建业集团的声明内容，蜜友们可能看着有几分熟悉，结构比较常规。
首先是明确否认了近期的种种传闻。
其次，要求相关自媒体立即删除不实信息并消除负面影响，以及声称公司“保留依法进一步追究相关主体法律责任的权利”。
最后，披露了公司的一些经营状况以及表决心。比如今年前三季度，其累计完成交付23277套、339.1万平方米，其中提前交付7585套。
坚持“保交楼”是值得肯定的。但声明内容对传闻中最为关键的债务情况却避而不谈，这也引发了更多热议，甚至是质疑。
图片来源|网易新闻
网友们的担心或与近年来一些房企的经历有关。比如，同样国庆假期尾巴上传出的恒大、融创相继在美申请“破产保护”。
而这也并非首例，此前当代置业、荣盛发展等房企均曾在美元债重组过程中，在美申请“破产保护”。
尽管多家媒体报道，“破产保护”并非破产清算，“申请认可程序对境内债务处置和保交楼工作影响有限”，但仍有不少网友留言对此表示质疑和不满。
02
说回建业地产的债务问题，到底欠了多少钱？
建业地产的2023年中报拖到9月20日才公布。对比今年4月发布的2022年报来看，情况并不乐观，债务问题甚至更加突出。
财报披露，截至今年6月底，建业地产的总负债1286.94亿元，比2022年底减少了5.1%；
但总现金（包括现金及现金等价物以及受限制银行存款）减少的速度更快，余额为37.79亿元，比2022年底减少13.2%；
总借贷234.41亿元，相比2022年底微降0.9%；
而净借贷196.62亿元，相比去年底增长1.8%；
净借贷比率的数据更加夸张，2021年底为94.9%，2022年底飙升至580.2%，今年6月底升至1587.8%。这一数据反映的是公司融资结构中负债与权益的构成，简单来说，该比率越高，公司负债水平越高，其面临的财务风险也更高。
03
流动性问题突出，降负债任重道远。
截至2023年6月底，建业地产的流动负债1269.31亿元，对比同期总负债1286.94亿元，更能清晰看到其债务结构，短债压力明显。
财报中明确提示了与持续经营相关的多种重大不确定性，其中就有披露于2023年6月30日，其流动负债净额175.15亿元，银行及其他贷款95.00亿元及离岸优先票据138.50亿元将于未来12个月到期偿还，现金及现金等价物约为17.73亿元。
概括来说，就是现金与短债之间存在较大的资金缺口。
报告期末，建业地产的流动比率进一步降低，由2022年底的96.3%降至86.2%；现金短债比进一步恶化，由去年底的0.34降至0.16。
值得注意的是，流动负债中，优先票据由2022年底的62.35亿元飙升至138.50亿元。
中报显示，建业地产的优先票据（美债）2024年和2025年分别有4笔和5笔到期，合计约138.50亿元。
因今年6月，建业地产宣布暂停向所有境外债权人付款（即违约），拖欠优先票据付款导致其于今年6月30日发行账面总值为1,925,803,000美元（约为138.5亿元人民币）的优先票据发生交叉违约，尽管相关贷款人还未提出要求即时支付，但财报也要防止这种风险，将这138.50亿元优先票据分类为了流动负债。
也就是说如果建业地产能够有效推动境外债务重组，将明显缓解目前的流动性问题。
04
除了流动性问题，业绩压力是另一座大山。
和不少房企一样，建业地产在行业较为“冷静”的行情下，不仅销售业绩承压，上半年还出现了亏损。
国家统计局数据显示，今年上半年，房地产市场回暖，其中，1—5月商品房销售额同比增长约8.4%。但6月增速明显减缓。
而全国各地的房地产市场分化也较为明显，可能不少蜜友对于市场回暖的感受不深。房企们的感受和业绩也大致如此，尤其是区域性较强的房企。
据媒体不完全统计，上半年，近80家上市房企超6成业绩预亏。建业地产也不例外。
中报披露，上半年，建业地产完成销售额100.25亿元，同比减少28.6%；
难能可贵的是实现营收80.74亿元，同比增长10.6%；
尤其是毛利改善明显为10.56亿元，同比大增90.5%；
毛利率也由去年同期的7.6%提升至13.1%；
但最终却录得净亏损11.69亿元，相比去年同期亏损幅度收窄了近8成。
营收两位数增长仍净亏损近12亿元，建业地产解释原因有二：
其一，受宏观经济形势及房地产市场下行的综合影响，其收入规模尚未复苏；
其二，存货减值准备上升。
不过，财报中披露的存货撇减今年上半年为7.93亿元，比去年同期减少约9.43亿元；以及视作出售及出售附属公司净亏损额比去年同期减少约4.79亿元。
不过，建业地产2022年就埋下了巨亏近76亿元的深坑。
作为一家有着30余年历史的老牌房企，建业地产的归母净利润在2019年达到顶峰，为20亿元；营收在2020年达到顶峰，为433亿元，归母净利润降至18亿元。
2022年，建业地产业绩“大暴雷”：营收由前一年的近420亿元降至241亿元；归母净利润由2021年的6亿元变为巨亏75.6亿元。
截至8月份，建业地产业绩也不太理想。
据公告披露，8月，其物业合同销售额约为6.5亿元，同比减少62.5%；今年1-8月，其销售额约为110.8亿元，同比减少38.1%。
国庆假期，一些地方楼市迎来小高潮。
比如广州，合富研究院统计数据，国庆假期其新房成交环比增长150%；诸葛找房数据，同期上海、武汉日均成交量103套、215套，分别同比增长284%和219%。
业绩改善的希望还是有的，但现实的销售压力依然明显。
对于房企们而言，无论是业绩压力还是债务压力，如何“活下去”依然是关键问题。
本文未注明数据均来自于建业地产财报，特此说明和感谢！文章仅供讨论分析，不构成投资建议。
